近日，北京多个行政区幼升小“多校划片”落地、电脑摇号结果出炉，不少家长发现，自己高位接盘的学区房，没用了。

从7月2日开始，西城区家长在教育考试中心官网登记意向学校时，发现不少原本可以选择的“牛小”都没有了学位。其中，最火热的顶级学区德胜和月坛，片区内已无学校可供选择，家长只能勾选临近学区的“菜小”和“普小”。

在上述学区内，不乏单价超过17万元、总价超过千万元的房产。这就意味着，高位接盘买下顶级学区房的家庭，不仅无法升入意向的“牛小”，而且再度转手时，房产价格或将大幅缩水。

“多校划片”进行时，买房犹如“拆盲盒”

去年，北京市东城区、海淀区和西城区相继公布“多校划片”政策，近日进入落地期。

此前，在这三个教育强区，一个小区对应单所学校，购买学区房即可对口直升。“多校划片”则意味着，一个小区对应同个学区内多个学校，通过电脑派位决定具体入学的学校。

按照去年公布的西城区幼升小入学政策，2020年7月31日前取得房本的家庭，可以优先学区内选房；2020年7月31日后取得西城区房本的家庭，执行“多校划片”或相邻学区内入学。

西城区政策的落地效果远超市场预期。在去年7月31日前取得房本的家庭，也遭遇了“多校划片”，甚至被调剂到学区外的“菜校”。

比如，德胜的育翔小学，很多“四老房本”的家庭都被调剂了，有调到本区“西师附小”的，也有调到新街口学区“志成小学”和“第二实验小学玉桃园分校”的，还有调到什刹海学区“雷锋小学”和“鸦儿胡同小学”的。

而在去年7月31日之后取得房本的家庭，只能“挑剩下”的，面临的可选项更少，不确定性更大。

现实摆在面前，德胜、月坛近年的入学人数激增，学位高度紧张。同时，优质学校超员爆满，有些学校甚至计划在操场上搭起简易楼。

东城的家长也很“崩溃”。6月29日，东城公布幼升小录取结果。2019年1月1日之前的购房家庭，按照对口直升规则入学。2019年1月1日之后取得房本的家庭，买房犹如“拆盲盒”：原本房产对应着牛小的家庭，有人被分配到同一个学区内的普小，也有家庭中大彩，从普小派到牛小，甚至还有很多跨学区调剂的结果。

海淀区学位较为充足，虽然也执行了多校划片，但观察其电脑派位结果，在2019年1月1日之后取得房本的家庭，大部分实现了就近入学。

中原地产首席分析师张大伟指出，未来三四年，即2022-2025年，将是北京的小学入学高峰期，入学人数较2021年更甚。目前，西城区只有德胜、月坛、金融街出现跨学区调剂，不排除未来几年入学人口更多的情况下，影响继续扩大。

（图片来源：微信公众号“大伟看楼市”）

顶尖学区房回调，二三梯队补涨？

疫情以来，北京楼市走出了持续多年的低迷。今年2-4月，北京二手房市场成交约52585套，成交量环比增速在30%以上。其中，学区房成为领涨主力军。

2020年底，北京热点学区房价大幅跳涨，海淀区著名“牛小”中关村一、二、三小对应的三个小区，相较当年初上涨20%至40%。一套59.5平方米的学区房，不到50天，就从815万元飙升至935万元。

今年开年后，西城区德胜等学区，仍有房子的价格一夜之间涨了40万元。迄今，德胜已飙升至约17万/㎡，金融街更是在20万/㎡以上。

德胜、月坛、金融街的多个二手房中介告诉《21CBR》记者，“多校划片”执行细节公布以来，挂牌价格暂无变化，不过不少中介对学区房的后续成交量价感到悲观。

西城“洼地”广外学区的中介则表示，有不少原本看好德胜等顶级学区的客户，跑到广外片区来看房了。

张大伟判断，如果严格执行“多校划片”政策，在教育强区内，“最贵的要降价了，最便宜的要涨价”。“如果孩子在未来3年上学，就别买排序前5名小学的学区房，可以考虑第二第三梯队的学区房。”

他认为，西城、海淀的学校整体仍是教育高地，只要“锁区”，教育强区的学区房仍将整体处于价值高地，购置西城海淀的学区房依然是理智的选择。

2020年中考，西城、东城、海淀三个区的学生升入普通高中的比例分别高达96.35%、93.56%和84.96%，而房山、燕山等区的升学率分别只有60%、50%。